陳濤所在機構是該國有大行深圳地區最大的專業支行之一，與金地、華潤、寶能等大型地產公司合作歷史悠久，在 2016 年 -2018 年高光時刻，光一個支行年按揭貸款都有超百億規模。
在他看來，近三年來，由于政策和經濟環境的多重影響，購房者的收入和信心受到直接的沖擊，至今仍在弱復蘇恢復之中。
不過，去年 9 月底取消限售以來，陳濤感受到客戶的熱度有所升溫，尤其是深圳去年 11 月取消豪宅稅之后。無論是信心和興趣，以及業務量數據，均有明顯上升。
3 月 17 日，國家統計局發布 2025 年 2 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一線城市中，深圳新房價格自 2024 年 10 月份以來環比持續正增長，環比連續上漲 5 個月，無疑是 70 城 " 止跌回穩 " 的典型。
3 月 16 日，深圳繼續宣布房貸利好措施：提升公積金貸款額度，公積金貸款首付比例不區分首套二套，最低首付款比例統一調整為 20%。
陳濤分析，隨著各類限購限售政策優化，加上首付和利率的下調烘托市場氣氛和信心，剛需人群帶來了交易量回暖，而高端住宅成交則提振了均價。
3 月份即將到底，陳濤盤點一下第一季業績，稍微松了一口氣，目前支行個貸完成規模已經接近去年全年的規模，如果這一勢頭持續下去，極有可能會回到 2023 年的規模。
觀察：剛需帶動交易、豪宅帶動價格
陳濤表示，與往年成交拉升房價不同，現在是降價來帶動交易，一個是利率價格，一個是房價。
比如這周深圳觀山海熱銷，總價在 700 萬 -1100 萬之間，其中一個重要原因就是降價。均價在 7 萬左右，與周圍樓盤均價 10 萬形成較強的反差。其次，信貸、公積金政策對買家已經具備一定的吸引力，降低購房門檻。
在剛需方面，人才房交易也給深圳銀行業帶來不少按揭業務。
陳濤多年的沉淀讓其有個顯著業務特點：擅長一手豪宅項目，深圳南山、福田和前海等區域高檔住宅經常都有他的身影。
據陳濤觀察，" 去年 11 月深圳取消豪宅稅以來，高端住宅一二手市場交易開始增多，不少來自江浙等外地購房人，而且絕大部分都有企業實體；也有部分香港投資者，但是基本不按揭貸款 "。
樂有家數據顯示，截至 3 月，深圳住宅 1500 萬以上的總價成交占比從去年 9 月的 1.7% 上升到 4.30%。
在陳濤看來，這部分企業家愿意購入總價高、面積大的高端住宅有多重因由，一是的確企業和資產的投資機會都不多，一線城市的豪宅在他們眼中還是具有保值功能，即所謂 " 矮子里面選將軍 "；二來經過政策和價格、利率的輪番下調，尤其去年 9 月 26 日前后的政策表態，讓部分人判斷樓市底部大差不差。
存量競爭，一手按揭市場是銀行內卷重災區
陳濤從事房貸業務近 20 年，近兩年同業競爭在他看來是 " 最為慘烈 " 的一個時期。
大行業務基礎相對于中小銀行要更穩固，相對而言，深圳數十家股份行、城農商行分行成立時間并不算長，且互相定位和模式較為雷同，互相競爭導致市場份額有明顯此消彼長的情況。
在控風險的要求下，陳濤表示，即便是人才房這種 100 萬 -200 萬左右的按揭，對購房者的收入來源審核都非常嚴格和謹慎。
陳濤坦誠，其所在支行沖業績，主要靠大額度的高端住宅按揭來帶動。不過，相比較于高峰期，現在豪宅成交按揭數量 " 少了一大半 "。
陳濤表示，現在深圳地產和按揭市場處于存量競爭格局，不少中小銀行不得不祭出殺手锏，在不得用返利返點拉攏業務的明確要求下，依然也會有各種變通的方法。
其所在大行對相關政策要求非常嚴格，而且也機制上基本杜絕分支行尋找中介機構拉攏業務的可能，因此被他行搶走部分一手樓盤的房貸業務。
近兩年出現輕則 " 所有獎勵提成都給開發商工作人員，重則倒貼費用買房貸業務的方式 "，陳濤認為 " 可以理解 "，中小銀行必須要保持資產負債規模才能保證費用計提、資源劃撥。
成交回升，預計利率和房價會繼續下降
樂有家數據顯示，春節后深圳樓市也在快速恢復，2 月深圳一二手住宅網簽總量 6161 套，同比增長 119%。
陳濤表示，從地產行業和市場了解到信息綜合研判，公積金、商業貸款的門檻和額度還會繼續優化，利率水平應該還會繼續下調，與此同時，開發商和二手業主在市場壓力下議價空間會加大，促使降低成交 " 以價換量 "。
同時，深圳樓盤成交呈現的區域分化越來越明顯，一哄而上搶購情況大量減少之后，購房者越來越理性，也越來越挑剔。尤其體現在二手房市場，同一個小區不同棟，同一棟不同樓層成交價都可能相差 20%-50%。
此外，陳濤表示，對比房價動輒 30%-40% 的跌幅，目前房貸實際利率水平下降還有空間。
總體上，陳濤并不肯定今年剩下三個季度房貸量會像第一季這么猛。" 目前影響成交因素還是比較多，市場觀望還有收入預期的改善等，似乎沒有看到非常確定而持續增長的趨勢，更多是一種階段性集中交易的狀態 "。
陳濤和同事們預計，樓市這種弱復蘇至少還會持續一兩年，但可以肯定的是，之前那種蜂擁搶房、瘋狂加杠桿的樓市一去不復返了。
