本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

香港辦公樓市場(chǎng)的寒意，也向老牌房企蔓延。

日前，太古地產(chǎn)（01972.HK）披露 2024 年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入 144.28 億港元，同比減少 2%；股東應(yīng)占呈報(bào)虧損為 7.66 億港元，這是太古地產(chǎn)上市 13 年來(lái)首次虧損。

香港投資物業(yè)估值下跌，讓這家老牌房企的 " 賬本 " 不太好看。太古地產(chǎn)董事局主席白德利在主席報(bào)告中透露，股東應(yīng)占呈報(bào)虧損的主要原因是投資物業(yè)公平值虧損錄得 62.99 億港元。

" 投資物業(yè)公平值變化乃非現(xiàn)金性質(zhì)，不會(huì)對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響。" 為消除市場(chǎng)疑慮，白德利進(jìn)一步表示，公司的資產(chǎn)負(fù)債表處于健康水平，整體財(cái)務(wù)狀況保持強(qiáng)勁，" 有關(guān)公允價(jià)值變化預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)我們的投資策略產(chǎn)生任何影響。"

撇除投資物業(yè)公平值變化后，太古地產(chǎn) 2024 年實(shí)現(xiàn)的股東應(yīng)占基本溢利為 67.68 億港元，股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利（下稱 " 經(jīng)常性基本溢利 "）為 64.79 億港元。

經(jīng)常性基本利潤(rùn)最能反映一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。盡管這項(xiàng)指標(biāo)之下，太古地產(chǎn)保持了盈利狀態(tài)，但對(duì)比過(guò)往多年仍處于低位，而問(wèn)題的主要根源則指向了香港辦公樓市場(chǎng)的萎靡。

香港辦公樓出租率走低，租金收入下跌

2020 年至 2024 年，太古地產(chǎn)的經(jīng)常性基本溢利分別為 70.89 億港元、71.52 億港元、71.76 億港元、72.85 億港元、64.79 億港元，2024 年首次跌破 70 億港元。

分業(yè)務(wù)類型來(lái)看，物業(yè)投資實(shí)現(xiàn)的經(jīng)常性基本溢利 69.00 億港元，同比減少 8.31%；物業(yè)買賣發(fā)生經(jīng)常性基本虧損 2.19 億港元，相較 2023 年多虧了 7900 萬(wàn)港元；酒店發(fā)生經(jīng)常性基本虧損 2.02 億港元，相較 2023 年多虧了 1.01 億港元。

" 來(lái)自物業(yè)投資的經(jīng)常性基本溢利下降，主要反映香港辦公樓租金收入下跌 "，太古地產(chǎn)在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出。

太古地產(chǎn)最大的收入來(lái)源是物業(yè)投資收入。2024 年，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入 144.28 億港元，其中，物業(yè)投資收入為 134.52 億港元，在總收入中的占比為 93.24%。物業(yè)投資收入又可以分為租金收入和以屋苑管理費(fèi)為主的其它收入，租金收入總額為 133.16 億港元，占物業(yè)投資收入的 98.99%。

從物業(yè)類型來(lái)看，2024 年，辦公樓的租金收入為 54.88 億港元，同比減少 5.95%；零售物業(yè)的租金收入為 73.88 億港元，同比增長(zhǎng) 3.43%；住宅的租金收入為 1.36 億港元，同比增長(zhǎng) 2.33%。

在香港，太古地產(chǎn)的辦公樓物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)的 2024 年租金收入為 51.09 億港元，同比下跌 7%。值得一提的是，太古地產(chǎn)在 2023 年 12 月完成出售港島東中心九個(gè)樓層，如果撇除這一因素的影響，2024 年香港辦公樓物業(yè)組合的租金收入總額減少幅度為 4%。

" 香港的辦公樓市況仍然困難，需求疲弱、高空置率及新增供應(yīng)持續(xù)令辦公樓租金受壓 "，太古地產(chǎn)稱。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，截至 2024 年 12 月 31 日，太古地產(chǎn)在香港的辦公樓物業(yè)組合的出租率為 89%，與 2023 年同期保持一致，2020 年至 2022 年同期的出租率分別為 96%、97%、91%。

太古地產(chǎn)在香港的商場(chǎng)則是滿租狀態(tài)，但整體表現(xiàn)疲軟。2024 年，太古地產(chǎn)的香港零售物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)租金收入 23.69 億港元，同比減少 3%。" 經(jīng)濟(jì)前景不明朗、美元強(qiáng)勢(shì)、外游趨勢(shì)持續(xù)、高利息環(huán)境及游客消費(fèi)模式改變持續(xù)對(duì)零售市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響 "，太古地產(chǎn)披露，2024 年，太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)、太古城中心和東薈城名店倉(cāng)的零售銷售額分別下跌 11%、2%、4%，而香港市場(chǎng)整體零售銷售額下跌 7%。

三里屯太古里租金創(chuàng)新高，內(nèi)地商場(chǎng)零售已趨穩(wěn)定

內(nèi)地市場(chǎng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，一定程度上對(duì)沖了香港市場(chǎng)業(yè)績(jī)的下滑。

2024 年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的投資物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)租金收入總額 49.07 億港元，同比增加 7%，" 反映我們各營(yíng)運(yùn)城市的購(gòu)物商場(chǎng)租戶組合優(yōu)化及于 2023 年增持成都太古里權(quán)益所增加的租金收入。"

商場(chǎng)的租金收入是太古地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的主要收入來(lái)源。2024 年，太古地產(chǎn)的內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額為 44.89 億港元，同比增加 7%，撇除 2023 年 2 月增持成都太古里權(quán)益帶來(lái)的影響和人民幣匯率變動(dòng)，租金收入總額上升 4%。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，太古地產(chǎn)在內(nèi)地持有的零售物業(yè)組合包括全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里及廣州匯坊、持有 97% 權(quán)益的廣州太古匯，以及各持有 50% 權(quán)益的北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯和上海前灘太古里。

不過(guò)，外部環(huán)境的變化仍然導(dǎo)致太古地產(chǎn)在內(nèi)地的購(gòu)物商場(chǎng)零售銷售額發(fā)生下跌，而這直接影響與營(yíng)業(yè)額掛鉤的租金收入。太古地產(chǎn)披露，2024 年，太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）下跌 7%。包括成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯的零售額都分別錄得不同程度的下跌。

實(shí)際上，太古地產(chǎn)持有的內(nèi)地零售物業(yè)表現(xiàn)有升有跌，無(wú)論是零售銷售額還是租金收入，最為突出的是北京三里屯太古里和上海前灘太古里。

三里屯太古里 2024 年的租金收入總額上升 12%，創(chuàng)下歷史新高；上海前灘太古里 2024 年的零售銷售額及租金收入總額則穩(wěn)定增長(zhǎng)，漲幅分別為 3% 及 7%。

展望未來(lái)，太古地產(chǎn)信心仍存，" 公司在內(nèi)地的零售物業(yè)組合雖在 2024 年零售銷售額有所下降，但整體人流卻在外游增加情況下上升。同時(shí)，2024 年 9 月底政府宣布刺激經(jīng)濟(jì)措施以來(lái)消費(fèi)者信心增強(qiáng)，公司內(nèi)地零售物業(yè)組合的零售銷售在 2024 年最后一個(gè)季度開始趨于穩(wěn)定。"

在內(nèi)地，上海是太古地產(chǎn)最大和最重要的市場(chǎng)，其于上海的投資組合已增加至 4 個(gè)，包括已經(jīng)落成的上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里，以及發(fā)展中的上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源。

上海陸家嘴太古源的住宅物業(yè) " 陸家嘴太古源源邸 " 是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的首個(gè)住宅項(xiàng)目，首批 50 套住宅單位在 2024 年 12 月啟動(dòng)預(yù)售，截至 2025 年 3 月 7 日，已經(jīng)出售 49 個(gè)住宅單位。

太古地產(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦認(rèn)為，內(nèi)地一線城市優(yōu)越地段的高級(jí)住宅市場(chǎng)短期內(nèi)維持強(qiáng)勁，上海陸家嘴太古源源邸在 "2024 年第四季的理想銷情正是一例，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言上海高尚住宅市場(chǎng)前景正面 "。

進(jìn)軍內(nèi)地的住宅市場(chǎng)是太古地產(chǎn) 1000 億港元投資計(jì)劃的一部分。2022 年 3 月，太古地產(chǎn)宣布公司計(jì)劃在未來(lái)十年投資 1000 億港元，在香港和內(nèi)地發(fā)展一系列項(xiàng)目，同時(shí)于包括東南亞在內(nèi)的不同地區(qū)開展一系列住宅買賣項(xiàng)目。

截至 2025 年 3 月 7 日，太古地產(chǎn)已投放 670 億港元，其中，460 億元投放向內(nèi)地。按照計(jì)劃，內(nèi)地的投資總額為 500 億港元。