位于大唐芙蓉園附近的曲江皇家花園小區(qū)是別墅區(qū)，小區(qū)已建成大概 30 年了，目前屬于居民自治狀態(tài)。其中，一住戶拖欠物業(yè)費長達 8 年之久，物業(yè)十分頭疼，而業(yè)主也在喊冤，究竟是怎么回事兒呢 ?

欠費住戶每月物業(yè)費 415 元

3 月 12 日上午，記者來到該小區(qū)，小區(qū)十分安靜，行人稀少，綠化、衛(wèi)生狀況都還不錯。業(yè)委會成員劉先生介紹說，這里幾乎是西安最老的別墅區(qū)了，共有 100 來戶，這些年幾經(jīng)變遷，以前開發(fā)商的物業(yè)公司走了之后，20 多年了都是居民自治，組成了業(yè)委會，選聘了物業(yè)部，每個月公示進出賬目，接受業(yè)主監(jiān)督，這些年一直還算運行穩(wěn)定。就是有一戶業(yè)主令人頭疼，小區(qū)規(guī)定的獨棟別墅物業(yè)費 1.6 元 / 平方米，標準多年未變，而這位業(yè)主從 2016 年 11 月至今拒交物業(yè)費，也不交水電費，長期欠費影響到小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。

在物業(yè)部，記者看到了曲江皇家花園一月份收入、支出情況表，本月實際收入 6.8 萬元，支出 14 萬余元，附有收入及支出明細。其中未收物業(yè)費一欄標注 " 某某自 2016 年 11 月至今未交水、電、物業(yè)費。"

" 每個月都有一份這樣的表發(fā)給各住戶，所以大家都知道這位住戶長期欠費的情況。"13 日上午，物業(yè)工作人員再次將催繳通知張貼在該戶別墅大門口。

" 每月都貼催費單，始終置之不理，欠費都是物業(yè)墊付，用的也是其他繳費業(yè)主的錢，對大家也不公平。" 物業(yè)部楊經(jīng)理提起這家住戶也是一言難盡，大概 2014 年，當時對方要加蓋房屋，自己就去阻攔了，結(jié)果打了起來，后來警方進行了懲處。此后，該住戶就不肯再交物業(yè)費也水電費，后來有一次他家水閥壞了，以為是物業(yè)故意關(guān)水，雙方又鬧到派出所，經(jīng)派出所協(xié)調(diào)，女主人交了 5000 元給物業(yè)，沖抵了一點物業(yè)費，后來又是繼續(xù)不交費。久而久之，計算下來就有 8 年多了。楊經(jīng)理告訴記者，小區(qū)也有其他住戶因為不在會拖欠一陣，后來就交了。即使該戶多年未繳費，像他家里的垃圾清運、小區(qū)保潔這些物業(yè)服務(wù)一直正常提供著。

業(yè)委會和物業(yè)怕違法 左右為難

業(yè)委會劉先生及楊經(jīng)理都告訴記者，曾想過通過停水停電來催繳欠費，可《物業(yè)管理條例》明文禁止這樣做，他們也不敢。但如果繼續(xù)縱容這種行為，又是對其他業(yè)主不公平，縱容了不良風(fēng)氣。起訴欠費業(yè)主行不行 ? 因為物業(yè)部非正式公司，無法人，因此也無法起訴業(yè)主。讓其他業(yè)主來集體起訴欠費業(yè)主 ? 小區(qū)業(yè)主基本都是老板，也沒人愿意出頭。就這樣，左右為難。

欠費業(yè)主：物業(yè)是非法的 呼吁開業(yè)主大會

物業(yè)：業(yè)主們太忙開會沒人來

對于拒絕繳費的原因，該戶業(yè)主的態(tài)度則很明確。 " 小區(qū)的業(yè)委會不合法，沒有召開業(yè)主大會，現(xiàn)在的物業(yè)也是非法的，不具備法律資質(zhì)，根本沒有收費的權(quán)利。" 他告訴記者，這就是自己拒絕繳費的原因，如果小區(qū)有了正規(guī)物業(yè)，自己會補交費用。

該住戶表示，這一問題他和一些業(yè)主多次向 12345 熱線、市場監(jiān)督局、住建局、街道辦等有關(guān)部門進行反映，但都沒有結(jié)果。希望相關(guān)部門能依法行政，盡快督促小區(qū)召開業(yè)主大會選舉合法的業(yè)委會，選聘合法物業(yè)管理小區(qū)。

對此，物業(yè)部楊經(jīng)理介紹，小區(qū)業(yè)委會確實延續(xù)多年，沒有換屆，成員也幾經(jīng)變遷，有的人已經(jīng)搬走了，業(yè)委會成員也是義務(wù)勞動。這些年來，開過三次業(yè)主大會，但業(yè)主們似乎太忙積極性不高，開會叫不來人，有的還是保姆、司機替代，最多一次來了十幾位，根本就不夠規(guī)定的人數(shù)，所以一直就是這種狀態(tài)。因為不是正式的物業(yè)公司，都沒給員工繳納保險，工資也普遍偏低。物業(yè)的財務(wù)總監(jiān)也是業(yè)委會找的小區(qū)業(yè)主，這些年就是勉力維持，虧損用小區(qū)廣告費等貼補，努力維持到保本運行。

律師觀點：

如物業(yè)確實提供了相應(yīng)服務(wù)

根據(jù)公平原則業(yè)主仍應(yīng)支付合理費用

陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善分析認為，該業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由是，小區(qū)業(yè)委會未按規(guī)定召開業(yè)主大會，物業(yè)也不正規(guī)，屬于非法物業(yè)，這是對物業(yè)服務(wù)合同效力的抗辯。根據(jù)《民法典》第 153 條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效。若物業(yè)非法，業(yè)主可主張合同無效，拒繳費用。然而，如果物業(yè)選聘和任命，僅是程序瑕疵，物業(yè)確實提供了物業(yè)服務(wù)，包括垃圾清理、安全保障等，業(yè)主也從未就物業(yè)入駐和服務(wù)提出異議，此種情況下，根據(jù)公平原則，業(yè)主仍應(yīng)支付合理費用。

趙良善強調(diào)，如果業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會明確授權(quán)選用物業(yè)，并在權(quán)限范圍內(nèi)代表業(yè)主履行有關(guān)管理事宜時，那么業(yè)委會的聘用行為則是有效的，此背景下，業(yè)主需全額繳納物業(yè)費。

關(guān)于水電費欠費問題，物業(yè)確實無權(quán)因欠物業(yè)費而強行停水停電，但業(yè)主有義務(wù)配合抄表。若因業(yè)主拒絕入戶導(dǎo)致水電費未繳，不僅是物業(yè)，其他有關(guān)權(quán)利主體 ( 如水電部門 ) 也有權(quán)追討。

同時，對于居民自治，法律并不禁止，但居民自治應(yīng)保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。如果居民自治的規(guī)定存在不合理之處，如超出法律規(guī)定的范圍對業(yè)主進行過度限制或收費過高，則屬違法。

來源 / 華商