文 | 巨潮 WAVE，作者 | 謝澤鋒，編輯 | 楊旭然

房地產行業又迎來了一次歷史性的定調。

正在進行中的全國兩會，首次將 " 穩住樓市 " 寫入《政府工作報告》總體要求。其中用了專門篇幅闡述房地產各項舉措，更是明確提出：" 持續用力推動房地產市場止跌回穩 "。

其實，2024 年 9 月，中央政治局會議就首次提出 " 促進房地產市場止跌回穩 "；三個月后又明確表態要 " 穩住樓市股市 "，緊跟著召開的中央經濟工作會議再次強調，2025 年要推動 " 房地產市場止跌回穩 "。

可以看出，該定調表明中央對于 " 穩樓市 " 的決心：頹勢不止則政策不止。

經歷了一輪慘烈的大逃殺后，房地產市場正剜去腐肉，重獲生機。許多暴雷的地產企業被掃進歷史塵埃，成為中國經濟大轉折的歷史注腳。

如今在密集的政策組合拳支撐下，房地產市場頻現積極的一面。放眼 2025 年，至少不應再過度悲觀。

01 加碼

樓市、股市堪稱中國居民兩大財富資產池。尤其是房地產行業，因其龐大的規模，顯著的金融屬性，以及牽扯綿長的產業鏈和民生福祉，更是中國經濟的支柱。

當前，全球經濟復雜多變，貿易壁壘和關稅隱憂擾動經濟增長，重新激活房地產這一經濟引擎，至關重要。從 " 持續用力 " 四個字中，就可以看出決策層對穩樓市的決心。

如果說，2024 年是房地產行業筑底之年；那么，2025 年就是企穩甚至轉折之年。

當某個產業持續處于下行周期，放任自流有可能會危及根本。宏觀調控是市場經濟的關鍵組成部分，是維系產業發展與安全所必須的抓手。對于重周期的房地產行業來說尤其如此。

過去一年，穩樓市政策不斷加碼，成為了筑牢樓市底部的壓艙石。

先是，去年 4 月 30 日召開的中央政治局會議為樓市去庫存定下了大方向。

緊接著，5 月 17 日，兩次重磅會議召開。隨后，央行發布通知，調降住房貸款最低首付款比例、商貸和公積金貸款利率，被稱作 "517 新政 "。

"517" 新政，預示著政策基調由紓困走向刺激。

進入 9 月份，中國迎來新一輪經濟刺激方案，股市、樓市為之一振。

降準、降息、下調存量房貸利率、統一房貸首付比例等政策悉數出臺。兩日后，中央政治局會議首次提出 " 要促進房地產市場止跌回穩 "，甚至對商品房增量的表態從 " 優化 " 調整為 " 嚴控 "，并將 " 嚴控增量 " 放在 " 優化存量 " 之前，相當于一場供給側改革。

此后，頂層政策一手取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準，同時降低貸款利率、首付比例和各種稅費負擔；一手增加 100 萬套城中村改造和危舊房改造，增加信貸規模，引入活水。

在此之前，限售限購一直被認為是房地產 " 非市場化 " 的阻塞點，各地因城施策調整政策，不僅有助于打通房地產堵點，更能有效滿足此前被壓抑的住房購買需求。

旋即，上海、廣州、深圳相繼宣布對限購政策進行松綁。甚至，北京也罕見地出現了相應的放松。

狂飆突進多年，房地產供需失衡是當前最大的癥結，這是最需要注意的核心點。2024 年末，全國商品房庫存量高達 75327 萬㎡，創下歷史新高，而住宅新開工面積即便已經打骨折，去年還有 53660 萬㎡。

去庫存頑疾不除，供需平衡始終難以實現。

為此，中央和地方出臺政策，鼓勵國資下場收儲，并推出 3000 億元的保障性住房再貸款，目前看，多數項目轉化為保障房。

河北、廣西等地已取得實質性進展，廣州則以廣州安居集團為旗艦，下場盤活存量。這樣一來，既能解決去庫存難題，還能消除潛在爛尾的風險，新建成的保障性住房還有利于引進人才。

信心堪比黃金。一系列政策組合拳打出后，市場預期被調動起來，積極的信號正不斷涌現。

02 回暖

" 房地產市場顯然‘超跌’了。" 郁亮曾在 2023 年的中期業績會上作出這樣的判斷。

在過去不久的 2024 年，房地產市場仍處于 " 超跌 " 態勢，核心數據依然不太樂觀。

去年，房地產銷售規模跌破 10 萬億關口，僅有 96750 億元，相比 2021 年巔峰水平接近腰斬；銷售面積僅剩 97385 萬㎡，直接回到 2009 年的水準。

相對應的，庫存面積升到歷史極值，住宅新開工面積僅剩 53660 萬㎡，相當于 2019 年的三折，倒退回二十年前的水平。折算下來，全國人均面積僅約 0.38㎡，僅有美國的一半。

與此同時，房地產開發投資動能明顯萎縮，2024 年，全國房地產開發投資同比下降 10.6%。

可以看出，房地產仍處于殘酷的調整周期。

但積極的火苗也已經開始顯露。去年 1-6 月，新建商品房銷售面積同比下降 19%，但環比 1-5 月收窄 1.3 個百分點；銷售額同比下降 25%，收窄 2.9 個百分點。

這是單月量價首次出現環比上升的情況，且收窄幅度明顯。

去年 5 月份，觀測的 70 個大中城市中，只有兩個城市新房價格環比上漲，二手房價格則全部下跌；一個月后，房價出現回暖跡象，4 個城市新房價格環比上漲，4 個城市二手房價格上漲。

5-6 月之間，正是 "517" 新政出臺的節點，可見政策對樓市運行的托底作用。此后，隨著諸多政策密集發布，房地產銷售面積和金額增速環比已經 7 個月上升。

來到 2025 年，各地積極發揮政策騰挪空間，山東聊城優化調整公積金繳存使用政策，貴陽實施公積金 " 商轉公 " 貸款貼息，天津上線公積金貸款購房手續一站辦理系統。

" 持續用力 " 效果明顯。房管局、開源證券數據顯示，年初至 3 月 9 日的前十周，68 城成交面積達 2121 萬平米，累計同比增加 2%，其中一、二線累計增速更是達到 27% 和 7%；監測的 20 城二手房年初至今累計成交面積 1697 萬平米，同比增速達到 22%。

尤其是，北上廣深四大核心城市二手房交易火爆。2 月份，上海二手房網簽量同比大增 120%，創下了近三年同期最高紀錄；深圳市二手房簽約量同比增長 102.5%，北京網簽量同比大增 87.6%，廣州增長 29.04%，一線城市出現了久違的熱鬧。

交易量是市場景氣度的晴雨表，相比 2024 年的萎靡，2025 年，房地產市場回升有望。

03 新格局

每一次危機，都會重新攪動地產江湖的座次。

地產市場化改革三十多年來，豪杰輩出，群雄逐鹿，誕生了招保萬金、萬通六君子、華南五虎、恒碧萬融等如雷貫耳的名字。

2006 年，胡潤富豪榜前十大富豪中，有 6 位來自地產界。2007 和 2017 年，中國首富被碧桂園和恒大實控人楊惠妍、許家印摘得。那二十多年，堪稱地產黃金年代。

風云激蕩，幾度沉浮，如今就連行業標桿萬科都因暴虧 450 億元，而遭遇一場前所未有的管理層大換血。萬通六君子早已分崩離析，曾經的華南五虎僅剩合生創展尚留一絲虎威。

觀察歷年地產企業銷售榜單，到今年 1-2 月，行業格局重新洗牌。憑借央企融資成本優勢、穩健合規經營，保利、中海、華潤占據前三名，萬科滑落到第四位，招商蛇口依舊穩健，建發、華發、越秀等地方國資房企勢頭不俗，加入中交集團的綠城和杭州翹楚濱江則是各具特色。

經歷 30 多年的周期洗禮，地產行業風起云涌，但也為中國商業留下寶貴的經驗教訓。

盡管目前政策 " 大禮包 " 不斷，但違規經營者早已信用崩塌，被踢出牌桌，再無參與競爭的機會。

而對于仍留在牌桌的玩家來說，也并非完全無虞。其中濱江和龍湖值得業內更多借鑒。在 2024 年，濱江雖未能獨善其身，但依然實現了 1116 億元的銷售額，排名提升三位，位居民營房企（萬科、綠城除外）第一。

不同于其他房企全國擴張，四面出擊的策略，濱江固守杭州。杭州地區貢獻超七成收入，做深做精余杭，讓濱江在當地難尋敵手。與此同時，公司新拓 7 個代建項目，在建代建項目 15 個，暖屋新增交付 6 個，在營 14 個項目。

寒冬期，濱江規模利潤不可避免出現下滑，但主動降負債和融資成本，減少在不確定的城市拿地，主動臥倒伏地的濱江已經做好了隨時站起來的準備。

這也難怪其董事長戚金興表示：" 外面環境是冷的，但濱江這里還是溫暖的。"

龍湖的轉型也是一個值得參考的模板。龍湖提出 " 兩個轉換 " ——用長線的經營性現金流取代過往的高杠桿，用經營性收入的增長構建新的業務結構。

在這種經營理念的指引下，龍湖的商管和物業業務頗為亮眼，去年兩大板塊合計獲得經營性收入 267.1 億元，創下歷史新高。

一波波力度空前的增量政策，不斷沖刷對房地產的悲觀預期，但能否接住這波政策紅利，考驗著企業微觀層面的戰術素養。

自 2020 年 8 月，" 三道紅線 " 發布后，房地產痼疾隨著諸多巨型房企倒臺而逐步削除。

可以肯定的是，居住需求是永恒的。隨著對房屋的需求從 " 有沒有 " 轉變為 " 好不好 "，在政策良藥的支持下，房地產行業的再度復蘇只是時間問題和模式問題，中國市場注定也會誕生百年房企。