本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽(yù)

6 月的最后一個周末，深圳誕生今年第三個 " 日光盤 "。

6 月 29 日，光明中心區(qū)新盤滿京華 · 金碩悅府開盤，推出 81 套房供 326 批購房者選購，即平均每 4 批購房者 " 搶 " 一套房。來自渠道方樂有家的消息顯示，開盤約一小時，滿京華 · 金碩悅府宣布售罄，成為今年深圳第三個 " 日光盤 "。

盡管市場對樓市走勢存在悲觀預(yù)期，但從成交數(shù)據(jù)來看，深圳展現(xiàn)出一定的韌性。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至 6 月 25 日，今年上半年深圳一二手房成交量約 6.4 萬套，同比增長 49.6%，其中住宅成交量接近 5 萬套，同比增長 38.3%，" 深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢，整體成交表現(xiàn)超過去年同期 "。

市場整體表現(xiàn)不錯，但分化行情依然在延續(xù)。

熱點(diǎn)項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，上半年深圳誕生三個 " 日光盤 "，分別是深鐵閱云境、恒壹紅山華府和滿京華 · 金碩悅府；核心區(qū)域亦有新盤取得去化 8-9 成的成績。冷門項(xiàng)目去化節(jié)奏明顯滯后，龍華、寶安、坪山的非核心區(qū)域多個新盤出現(xiàn)轉(zhuǎn)介、提傭、降價等促銷動作。

深圳貝殼研究院認(rèn)為，下半年預(yù)計樓市政策保持寬松，疊加 " 金九銀十 " 傳統(tǒng)銷售旺季及年終沖刺節(jié)點(diǎn)的雙重驅(qū)動，市場成交活躍度有望較上半年提升。

" 小步快跑 " 式 " 日光 "

除了金碩悅府，僅一周前，深圳樓市也誕生了一個 " 日光盤 "。

6 月 22 日，龍崗大運(yùn)深鐵閱云境推出 287 套人才房，吸引 1844 戶家庭入圍選購，申購比達(dá) 1:6.4，最終實(shí)現(xiàn)開盤售罄——這也是該項(xiàng)目第三次 " 日光 "。2024 年 11 月、2025 年 1 月，深鐵閱云境兩次開盤均售罄。

4 月 12 日，龍華紅山恒壹紅山華府 184 套房入市，開盤 90 分鐘售罄。

除了這三個 " 日光盤 "，上半年深圳還有多個新盤熱銷。

6 月初，龍華鵬宸云筑（二期）556 批客戶選 250 套房，去化率約 92%；南山中海 · 云啟源境 359 批客戶選 207 套房，去化率約 80%。4 月底，南山前海時代尊府 143 批客戶選 76 套房，去化率約 90%。

熱銷乃至 " 日光 " 的表現(xiàn)，在一定程度上得益于開發(fā)商靈活應(yīng)變、少量多次的 " 小步快跑 " 式推盤節(jié)奏。

根據(jù)深圳貝殼研究院院長肖小平的觀察，今年上半年，開發(fā)商普遍采取分批次申領(lǐng)預(yù)售證的策略，通過控制單次推售體量，實(shí)現(xiàn)更靈活的市場節(jié)奏。

深鐵閱云境是一個總建面約 52 萬平方米的大型綜合體，可售商品房 606 套，三次推盤貨量分別為 214 套、145 套、287 套，均實(shí)現(xiàn)開盤售罄。滿京華 · 金碩是一個百萬級大盤，已推盤 6 次，最新入市的悅府推出一棟樓的一個單元，貨量 81 套。龍華鵬宸云筑由兩個地塊組成，總建面約 31 萬平方米，包括 10 棟高層塔樓，已開盤 4 次，分別推出 368 套、153 套、250 套、244 套住宅。

深圳一品牌房企營銷口人士向時代財經(jīng)表示，今年 5 月，深圳共有 6 個項(xiàng)目入市，開盤去化率 29%，較 4 月有所提升，" 去化率的提升主要受益于開發(fā)商控制推貨節(jié)奏、分批取證等策略，營造出較好的市場氛圍。整體來看，僅有部分高性價比項(xiàng)目銷售表現(xiàn)突出，市場整體去化水平仍顯低迷。"

" 好房子 "" 好價格 " 亦對熱銷有所助攻。

剛剛 " 日光 " 的滿京華 · 金碩悅府是 " 新規(guī)樓盤 "，得房率 100%，且享有光明中心區(qū)科學(xué)公園、地鐵 6 號線光明站等市政配套。去化率 80% 的中海 · 云啟源境，是 " 中海好房子 Living OS 系統(tǒng) " 首個在大灣區(qū)落地項(xiàng)目，也是 " 新規(guī)樓盤 "，得房率約 96%。

位于有 " 最強(qiáng)街道 " 之稱的南山粵海街道的新盤翰熙典居，打出 " 殺手锏 " ——降價。

據(jù)時代財經(jīng)了解，翰熙典居備案均價約 11.24 萬元 / 平方米，購房者可享誠意登記 9 折、開盤認(rèn)購 98 折、7 天準(zhǔn)簽 99 折等折扣，合計最高 85 折，折后均價約 9.55 萬元 / 平方米。同板塊的次新盤陽光粵海 5 月掛牌均價約 10.26 萬元 / 平方米，暫未查詢到今年的成交記錄。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025 年 1-5 月，深圳 TOP20 房企累計流量銷售金額達(dá) 968.33 億元，同比上漲 42.9％；入榜門檻為 20.63 億元，同比上漲 75.1％。鴻榮源、深業(yè)集團(tuán)、招商蛇口和中洲占據(jù) TOP4，分別實(shí)現(xiàn)流量金額 143.51 億元、106.72 億元、87.31 億元、84.18 億元。

一手住宅去化周期降至 7.4 個月

開發(fā)商有意控制供應(yīng)，加上熱點(diǎn)樓盤熱銷，深圳的新房庫存壓力有所緩解。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，今年上半年，深圳共有 58 個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，合計供應(yīng)新房 16976 套，同比下降 45.3%，環(huán)比下降 48.5%。其中，一手住宅供應(yīng) 14727 套，同比下降 46.6%，環(huán)比下降 48.2%。

" 開發(fā)商采取分批預(yù)售的策略，加上去年宅地出讓縮量，以及城中村改造進(jìn)度不理想，均影響了新房的供應(yīng)量。" 肖小平指出，深圳目前可售房源仍然充足，只是開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏。

成交方面，今年上半年，深圳新房累計成交 30245 套，同比增長 75.1%，環(huán)比下降 19.2%。其中，一手住宅成交 21222 套，同比增長 44.9%，環(huán)比下降 38%。

肖小平表示，若將這一數(shù)據(jù)放在近四年的維度來看，亦屬較為亮眼的表現(xiàn)。由此可見，在成交量這一維度上，深圳樓市今年的 " 成績單 " 仍具一定含金量。

不過，一線從業(yè)者的市場體感與數(shù)據(jù)表現(xiàn)存在落差。多位經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問向時代財經(jīng)表示，開單依然困難，近期又出現(xiàn)客戶減少、看房積極性下降的情況。

肖小平表示，這與從業(yè)人員顯著增加有關(guān)。據(jù)其不完全統(tǒng)計，從業(yè)人員較去年同期增長約 30%，" 如此大幅度的人數(shù)增加，意味著每個人分到的市場份額并未明顯提升，因此在體感上很多人并未覺得市場有實(shí)質(zhì)改善。然而從更宏觀的數(shù)據(jù)維度來看，整體規(guī)模其實(shí)相比去年是有所增長的。"

在成交量回暖及供應(yīng)減少的雙重作用下，深圳一手住宅庫存量下行，去化周期同步縮短。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，截至 6 月 25 日，深圳一手住宅可售房源約 2.56 萬套，去化周期下降至 7.4 個月，處于近四年同期最低水平。不過，非住宅可售套數(shù)約 1.94 萬套，去化周期雖然從去年同期的 61.8 個月回落至 42.6 個月，整體去化壓力依然巨大。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，上半年得益于中央和地方穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力，新房市場交易總體平穩(wěn)，一線城市總體增長，" 從趨勢來看，政策空間及力度、市場供求關(guān)系、城市聚集效應(yīng)等是影響市場修復(fù)節(jié)奏的核心因素，‘好城市 + 好房子’新房市場空間仍在。"