最近聽說又有房企要沖擊千億了。

上一次聽到這個四字組合還是在 2020 年。

當時，電建地產定下千億目標；融創中國孫宏斌以 30 港元 / 股左右的價格多次增持自家股票，花了超 1.5 億；到了年底，經歷下跌之后，萬科的總市值仍然有超 3300 億；恒大的市值還有約 1500 億。

2020 年，千億房企的數量爬上山頂，有機構統計的是 "43 家 "，雖然有虛報業績的水分，但 30 家至少是實打實有的。

一晃將近 5 年過去了，融創的市值不到 200 億，股價 2.1；萬科 A 經歷了一個半月的爬坡之后，總市值上升約 20%，至 927 億，但也不到 5 年前的 3 成。

而恒大，如果以 " 獨立運營 " 作為一家企業生死的判斷標準，它已經 " 消失 " 了。

這 5 年間的市場走向，企業的興衰轉向，斬斷了很多地產人的信心。

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5 年不短，足夠郁亮從入職萬科爬升到整個公司的副總經理；是碧桂園從生死路上撿回生機，銷售額增長兩倍，開始去海外建設那個知名大盤的時間。

王健林在 " 胡潤百富榜 " 上最高光的時間，也正好是 5 年。

流失的時間，和流失的財富，對于地產和地產產業鏈上的企業、個人來說，都是如夢破滅一般的記憶。

前一段時間打車碰到一個 " 同行 "：原來是干工程的，這幾年不可避免的賠了，欠了一些債，為了保護妻、子，形式上離了婚，自己出來跑滴滴賺日常開銷。

打車多了，你會發現，這種情況還挺高頻的。

這周又碰上一個能聊的大哥。一上車，他就說：" 這是我最后一單活兒了。"

我們問：這么早就收工了？

他美滋滋地回答：我們村要拆遷了，200 多萬。

他家位于河北環京，他的故事還有轉折：之前做包工頭，在河北、內蒙、東北接分包工程，干的活兒倒是都不賠錢，但要不回來錢。

最開始他的供應商找他要錢，他爽快付完，再去甲方要錢，發現要不出來。后來他 " 學精 " 了，甲方不給他錢，他也不給自己的供應商錢——就像很多開發商一樣，美其名曰 " 共渡難關 "。

有時候去要錢，幾十、上百萬的欠款，他只能一次拿到 5000。

他說，年景好的時候，身邊不少人干工程、干開發商，現在過得最滋潤的一個朋友不是主動收手的，而是大開發商進了他們縣城，他搶不到地，不得不停下來，躲過了一劫。

這幾年，新房成交量從 18 萬億腰斬，降到 9 萬億規模，大開發商也不太拿地了。

縮量的市場，誕生了主動縮量的企業。這個時間一直持續了 5 年。

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這 5 年期間，有的房企在債務重組，有的房企在甩掉高峰期搶地拿到的 " 負資產 "，有的企業在不斷優化體系、調整心態，從打法和組織模式上去適應 " 黑鐵時代 "。

現在，已經有一批企業調整好了。

除了一直在猛沖的中建、中海，華潤，金茂、國貿，以及象嶼這樣的地方性房企，也開始重新加速。

這意味著，一些企業對市場的判斷：" 縮量 " 階段告一段落，2025 年會比 2024 年好，結構性機會只會更多。

去年四季度至今，房地產市場鋪墊了一波行情，讓部分企業再次相信政策的推動有一定作用，以及一些企業摸索出的困難市場解法有效用，也能夠去模仿。

看到一家企業吃到了肉，也想去分一口，這是企業的天生的基因，也是他們所看到的 " 生門 "。

一位房企高管說：2025 年不會再有新的知名企業暴雷了。

今年可能是最后一個 " 保交樓 " 高峰，也是沒有躺平的企業風險出清的最后一個苦年。

一些房企甩掉負資產和負心態的過程告一段落，正在重拾信心。

企業信心回歸的跡象還有 2 個：

第一，拿地時候的競爭更加激烈了，房企開始愿意冒風險砸錢做項目。

對市場的預期，土地市場是最直接的表現。

今年 1-2 月，北京土地成交的溢價率有點恐怖。

朱房村兩塊地，華潤 + 中鐵置業 + 招商聯合體出價 91.52 億，拿下 HD-0803-0029 地塊，溢價率 17.33%；建發 90.404 億拿到 0030 地塊，溢價率 25.04%。

朝陽三間房地塊，被保利 + 金茂聯合體以總價 87.295 億獲得，溢價率 10.05%。

之前的三年中，北京土拍溢價率最高的是東城區金魚池地塊，溢價率 25%，同時也是期間唯一一塊溢價率超 20% 的地塊。

上海市 2 月份排出的最高溢價，是虹口區 C080302 單元 hk329-11 地塊，溢價率 38.2%，樓面價達到 11.7 萬 / 平米。

杭州的紀錄是華潤置地創造的，以 72.48% 的超高溢價率拿下杭州城東新城地塊。

深圳最新的紀錄誕生在 1 月 16 日，中海以 30.65 億元競得龍崗區龍城街道 G01045-0200 地塊，超過 240 輪舉牌，溢價率 70.4%。

有一個去年的數據可以參考：整個 2024 年，重點城市推出很多核心區位的優質地塊，它們成交的平均溢價率約為 15%。

現在房企的杠桿普遍下降，還能在土地市場上舉牌的，普遍都是真金白銀的下注。

第二點，客戶的猶豫期在縮短。

這個現象的原因稍微有點復雜。

主要是因為" 市場的有效性 " 在起作用。市場開始有效，來自三個方面：

一是新房回歸市場定價機制，開發商可以拿出策略、產品去匹配需求。同時沒有了 " 限價房 " 等直接作用于價格的政策產品沖擊，需求端的預期變清晰了。

二是二手房作為重要的價格和保值參照，前幾個月成交量大漲，提供了足夠的樣本，一些客戶在分析了不同板塊的房產價格堅挺程度之后，產生了 " 外換內 "、" 舊換新 " 需求，低價出售的資產，也引起了一波剛需入市。

此外，有真實買房需求和資產置換需求的客戶，行動加快了。特別是改善、置換需求，因為有 " 好房子 " 的沖擊，老房子和新房子之間的產品代際差太明顯，出于資產安全考慮，在加速 " 賣舊換新 "。

對于 " 資產折舊 "，最為敏感的群體是持有大量房產的有錢人，上海去年和今年賣得最好的是 144 平以上戶型，也間接證明了這點。

微信的搜索指數是很直觀的反映（關鍵詞是 " 買房 "）。2024 年 "517"、"930" 兩個節點快速上升，去年底至今持續上升。

但需要注意的是，全國市場局勢并不會徹底反轉。

接下來，市場會區別對待不同房企，房企會區別對待不同城市。

在開發商眼里，北京、上海的地大部分可以無腦拿，是重倉區域；成都、西安、杭州的地可以拿，值得加倉；南京、長沙等重點二線城市的地，需要挑著拿，要看地段夠不夠好、符不符合自己現有產品系定位。

大部分三四線城市仍然是低氣壓區，不值得把有限的資金投進去。

還有一點：地產項目進入了一種新的 " 跑得快 " 游戲。

如果一個新項目首次開盤能火，那么它大概率會繼續火下去。如果首開冷了，不大降價換量基本就救不活了，一代一代新產品出來會把老項目一層一層壓下去。

所以，他們的姿態變成了：起步就開始沖刺。