本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

李嘉誠家族的長實集團旗下北京高端項目御翠園因 7 折出售，再次引起關注。

近日，北京御翠園啟動 " 賀母親節，慶交樓在即 " 推售活動，推出一批房源。時代財經致電御翠園售樓處獲悉，此次推出房源包括建筑面積約 140 平方米三房、建筑面積約 185 平方米三房和聯排別墅，均價約 9.8 萬 -10 萬元 / 平方米。

" 現在有優惠活動，如果付款（條件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在 7 萬元 / 平方米。" 該名工作人員補充稱，付款（條件）好，即 "7 天之內簽約交首付款 "。

御翠園正在銷售房源于 2023 年 7 月獲得預售許可證，包括 3 棟平層、6 棟聯排別墅，共計 473 套房，備案價在 9.07 萬 -9.97 萬元 / 平方米之間，部分戶型單價超過 10 萬元 / 平方米。

2024 年 10 月，御翠園曾推出一批特價房，單價在 7.5 萬 -7.6 萬元 / 平方米。此次推售房源單價最低約 7 萬元 / 平方米，相比最高備案價打了 7 折，比去年 10 月價格亦有所下降。

據財聯社報道，為補償去年購房的老業主，御翠園提供兩種補償方案：一是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業主進行裝修；二是補差價，按照不同戶型給予 80 萬 -100 萬元不等的補貼。

去年以來，長實集團在香港、上海、東莞等多個城市均曾采取大幅折扣銷售策略，但北京市場始終保持相對穩定的價格體系。北京御翠園此次 7 折銷售，打破了此前長期存在的價格差異局面。

勁敵環繞，御翠園 7 折入市

御翠園所屬的北京朝陽東四環朝青板塊，被稱為 CBD 后花園、CBD 商務服務區，毗鄰國貿、燕莎、三里屯等多個成熟商圈，同時臨近姚家園公園、朝陽體育中心、將府公園等市政配套。

來自項目方面的信息顯示，御翠園此次推出的房源，高層單位總價 980 萬元起，較 2023 年的備案價下降近百萬，聯排別墅總價 2900 萬元起。

和二手房對比，朝青板塊二手房價差距較大，價格分布在 5 萬 -10 萬元 / 平方米之間。根據貝殼找房，老牌豪宅星河灣，4 月參考價約 9.4 萬 -9.7 萬元 / 平方米。

" 御翠園降價，本質上是供求關系發生了一些變化。" 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向時代財經表示，最近兩年北京朝陽開工建設項目顯著增多，大量優質儲備土地進入開發周期，導致未來市場潛在供應量呈增長態勢，不僅加劇區域內的市場競爭，也對存量項目的去化節奏與定價策略形成挑戰。

目前，御翠園周邊三個 " 勁敵 " ——保利 · 朝觀天珺、金茂 · 滿曜、中建置地聯合體開發的黃杉木店地塊正在建設中。

今年 2 月，保利發展聯合中國金茂以 87.3 億元競得北京朝陽三間房地塊，樓面價約 5.16 萬元 / 平方米。其中，南區 1202-0006 地塊由保利發展操盤，案名為保利 · 朝觀天珺，于 5 月 10 日開放展示中心，戶型面積段約 110-170 平方米；D 區 1205-0007 地塊由中國金茂建設，案名為金茂 · 滿曜，戶型面積段約 110-150 平方米。4 月底，中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝陽城發聯合體競得北京朝陽黃杉木店地塊，成交價高達 126 億元，建筑面積約 28.27 萬平方米，樓面價約 5.45 萬 / 平方米。

在相近的價格體系下，與拿地超 20 年，并已開發多年的長實御翠園相比，保利、金茂等房企的產品設計更前沿、得房率更高，無疑對御翠園構成一定威脅。

盡管降價出售，御翠園仍有盈利空間。御翠園是長實集團在北京的最后一個項目（截至目前，長實集團在北京無其他未開發地塊），由長實集團旗下和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司（以下簡稱 " 和記黃埔 "）開發。

2001 年，和記黃埔以 7 億元拿下總面積約 40 萬平方米的北京朝陽姚家園地塊，樓面價約 1750 元 / 平方米。

對于姚家園地塊，和記黃埔采取了一貫的慢開發策略。拿地 4 年后即 2005 年 6 月，姚家園地塊才動工建設，當年 11 月一期逸翠園開盤，均價約 0.9 萬元 / 平方米；2011 年，二期御翠尚府入市，均價漲至 2.9 萬元 / 平方米；2019 年姚家園地塊正式定名 " 御翠園 "；2023 年，御翠園備案價約 9.07 萬 -9.97 萬元 / 平方米。

漫長歲月里，土地資產的增值效應為長實集團創造了巨大的收益，御翠園的備案價相比樓面價上漲超 50 倍。

即便以 7 萬元 / 平方米的低價入市，長實集團依然能夠獲得可觀紅利。

隨行就市，長實盈利能力受損

" 隨行就市 "" 貨如輪轉 " 是李氏家族一貫的經商之道。

去年以來，長實集團在香港、東莞的項目就曾推出 " 折扣價 "。2024 年 4 月，香港港島南岸 Blue Coast 以 " 撈底價 " 入市，均價為 2.19 萬港元 / 平方尺，較周邊二手房價打了 7 折；5 月，香港新界洪水橋 #LYOS 公開發售，高層單位最高降價 25%，花園復式最高降價 32%；7 月，廣東東莞的海逸豪庭推出的特價房售價 1.4 萬 -1.5 萬元 / 平方米，每平方米售價下降近 1 萬元。

就新房打折出售，長實集團主席兼董事總經理李澤鉅曾回應稱，" 樓盤的定價不可一概而論。定價是因每個物業的不同條件，包括所在位置、交通、周邊環境，以及當時市場環境而厘定。"

頻繁打折促銷，對長實集團的盈利能力造成一定折損。

2024 年，長實集團實現營業收入 455.29 億港元，同比下降 3.63%；凈利潤 136.57 億港元，同比下降 21.24% ——這已是過去 5 年中，長實集團第三次出現凈利潤下滑。

營收凈利雙雙下滑與物業銷售疲軟不無關系。

根據長實集團 2024 年財報，報告期內其主要銷售物業包括香港的洪水橋 #LYOS 及屯門飛揚第 1 及 2 期，內地的東莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京譽天下，英國倫敦的 Chelsea Waterfront，合計實現物業銷售收入約 99.62 億港元，較 2023 年的 131.53 億港元下降 24.26%。

李澤鉅對此并不太擔心，" 集團 2024 年物業銷售收入較 2023 年錄得減幅，惟在地價及發展成本高企且充滿挑戰之市道下，集團物業銷售仍可于年內錄得收益。"

2024 年，長實集團物業銷售實現利潤 22.09 億港元，較 2023 年的 44.75 億港元下降超 5 成。根據 Wind 統計，2020-2024 年，長實集團銷售毛利率分別為 57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，銷售凈利率分別為 29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈現下滑趨勢。

" 市場條件決定了利潤率，市場復蘇時利潤率可以迅速擴大，" 長實集團管理層在 2024 年中期業績會上表示。

截至 2024 年末，長實集團可開發土地儲備約 650 萬平方米，其中 65 萬平方米、557 萬平方米、28 萬平方米分別位于中國香港、中國內地及海外。