本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

蘇州率先出招搶收樓市 " 金三 "。

日前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同相關(guān)金融機構(gòu)研究出臺 " 三低一寬 " 特色化金融產(chǎn)品，即低首付、低利息、低月供、寬期限，疊加人才房票政策，進一步降低購房門檻，主要針對青年人、新市民購房置業(yè)需求。

低月供與寬期限是此次政策的一大創(chuàng)新。具體而言，部分金融機構(gòu)可提供定制化購房貸款產(chǎn)品，可享受前五年每月最低只歸還 100 元本金，延長購房者本金還款期限，降低購房初期還款壓力。

以吳中區(qū)本科學(xué)歷購房者為例。假設(shè)購買總價 200 萬元的新房，首付 30 萬元（比例 15%）中，人才房票可抵用 8 萬元，購房者自付 22 萬元。170 萬元房貸，按利率 3%、以 " 等額本金 " 還款方式測算，普通房貸客戶首月還款 8972 元，特色化金融產(chǎn)品客戶前五年每月償還本金 100 元，首月合計還款 4350 元，首月月供減少約 51%。

據(jù)蘇州市住建局消息，江蘇銀行蘇州分行已在工業(yè)園區(qū)落地首筆 " 三低一寬 " 購房貸款案例。

克而瑞蘇州機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024 年，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交量約 429 萬平方米，同比下降 26%；成交均價約 2.66 萬元 / 平方米，同比下跌約 5%，是近年來首次下降。

今年 1 月底，蘇州市住建局發(fā)文優(yōu)化延續(xù)購房契稅補貼，對購買新建商品住房的購房家庭給予 50% 契稅補貼政策延續(xù)至 2025 年 3 月 31 日。

接連的利好能否修復(fù)市場？

有豪宅降價千萬，價格戰(zhàn)在蘇州打響

市場低迷，價格戰(zhàn)在蘇州樓市的各個角落悄然打響。

克而瑞發(fā)布的報告指出，2024 年，除了極少數(shù)樓盤能保價保量，蘇州大部分樓盤的主要營銷手段是 " 以價換量 "，甚至包括部分核心區(qū)的改善型樓盤。進入 2025 年，新房市場以價換量的勢頭延續(xù)。

今年 2 月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交均價約 24093 元 / 平方米，環(huán)比下降約 24%，同比下降約 6%。不過，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測評首席分析師戈文問表示，這是結(jié)構(gòu)性下跌，由于 1 月別墅項目集中網(wǎng)簽，價格高、基數(shù)大，導(dǎo)致 2 月環(huán)比降幅較大。

二手市場上，部分急售業(yè)主不惜降價甩賣。貝殼找房 APP 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年 2 月，該平臺累計成交 3468 套二手房，環(huán)比增長 63.7%；成交均價約 1.65 萬元 / 平方米，環(huán)比下跌 10.8%。掛牌房源中，降價房源高達 64330 套，環(huán)比增長約 157.6%。

降價榜前排，不乏掛牌價下調(diào)數(shù)百萬元的豪宅。時代財經(jīng)從貝殼找房 APP 降價榜了解到，從掛牌至今累計降價最多的前十大房源幾乎均為豪宅，降價總額處于 550 萬 -1020 萬元區(qū)間。

其中，位于工業(yè)園區(qū)湖東 CBD 標(biāo)桿樓盤金雞湖花園一套建筑面積約 232 平方米的復(fù)式單位，業(yè)主于去年 11 月掛牌，經(jīng)過兩次調(diào)價，最新掛牌價較初始掛牌價下降 1020 萬元，報 1730 萬元。另外，吳中郭巷板塊、工業(yè)園區(qū)雙湖板塊均有二手別墅大降價。

成交方面，同樣以金雞湖花園為例，去年小區(qū)僅成交 4 套二手房，成交價較掛牌價分別下降 250 萬元、260 萬元、230 萬元、130 萬元，這也導(dǎo)致去年該小區(qū)成交均價同比下降約 23.8%，至約 6.81 萬元 / 平方米。而今年，金雞湖花園在貝殼找房平臺暫無成交。

" 豪宅降價力度大主要是前幾年市場高峰期漲得太多了，現(xiàn)在在擠泡沫。" 在蘇州從事豪宅銷售多年的經(jīng)紀人何遠波（化名）告訴時代財經(jīng)。

根據(jù)貝殼找房 APP，金雞湖花園在 2020 年初的成交價在 6 萬元 / 平方米左右，成交高點出現(xiàn)在 2023 年 4 月，一套建面約 234 平方米的復(fù)式單位以 2090 萬元成交，單價接近 9 萬元 / 平方米，但去年成交的 4 套房源價格回調(diào)至 6.20 萬 -7.17 萬元 / 平方米區(qū)間。

豪宅降價甩賣，但市場反應(yīng)平平。前述降價 1020 萬元的金雞湖花園房源，近 30 天帶看 1 次，與此同時，降價榜 TOP10 房源近期的帶看量均為個位數(shù)，甚至零帶看。何遠波表示，近期總價 200 萬元以內(nèi)的剛需房源成交表現(xiàn)較好，大面積的豪宅成交量一般，" ‘三低一寬’政策發(fā)布后，咨詢量和帶看量暫時還沒有明顯變化。"

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年 2 月底，蘇州市區(qū)新房庫存約 577 萬平方米，去化周期約 15.5 個月，二手房掛牌量持續(xù)高位。" 以價換量仍是主流。" 中指研究院蘇州分院高級分析師金珂認為，房企應(yīng)針對不同區(qū)域板塊進行差異化去庫存，同時注重產(chǎn)品適配性調(diào)整，不斷優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)。

克而瑞表示，春節(jié)后蘇州房地產(chǎn)市場處于恢復(fù)狀態(tài)，但 " 大家更關(guān)心的不是成交量能有多大幅度提升，而是價格能不能真正止跌 "。

" 蘇州特色化的‘三低一寬’房貸產(chǎn)品，不僅體現(xiàn)出政策寬松性，也體現(xiàn)出非常精準(zhǔn)的針對性。" 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，去年 9 月底的一攬子政策出臺以來，市場上存在顧慮，一部分購房者擔(dān)心在降低首付的同時月供壓力增大，進而增加了還款的風(fēng)險，" 蘇州此次政策破解了此類問題，真正對‘低月供’做了創(chuàng)新。"

長期深耕蘇州的某品牌房企營銷人士則向時代財經(jīng)表示，目前蘇州新房庫存較大，需求偏冷，加之市場基本面尚未完全修復(fù)，政策效果有待觀察。

宅地溢價成交，市場積極信號顯現(xiàn)

蘇州房價表現(xiàn)低迷，主要系庫存長期處于高位導(dǎo)致供求失衡。

在前述品牌房企營銷人士看來，由于市場供應(yīng)過剩，加上次新房大量入市的擠壓，新開盤去化表現(xiàn)不佳。據(jù)其觀察，在去年 9 月樓市新政的提振下，蘇州新房市場有所改善，但新開盤去化率仍處于低位，主城區(qū)在 3 成左右，市轄區(qū)更為一般。

為緩解供求失衡的問題，2022 年以來，蘇州主動管理土地出讓節(jié)奏。2024 年，蘇州市區(qū)土地供應(yīng)量大降，涉宅經(jīng)營性用地成交 48 宗，成交土地面積約 182.77 萬平方米，同比下降 45%；成交總建面約 223.88 萬平方米，同比下降 59%；總成交金額約 377.89 億元，同比下降 58%。

持續(xù)調(diào)整土地供應(yīng)的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，新房庫存壓力有所緩解。去年，蘇州市區(qū)新房供應(yīng)量約 278 萬平方米，同比減少近 5 成；截至 2024 年年末，蘇州市區(qū)新房可售套數(shù)降至 43548 套，這是自 2020 年蘇州市區(qū)新房庫存量突破 7 萬套后，首次回落到 4 字頭。

供求問題得到緩解，房企土拍積極性有所增強。2 月中旬，工業(yè)園區(qū)斜塘板塊的宅地蘇地 2025-WG-Z02 號（下稱 " 斜塘地塊 "）吸引 7 家房企參與競拍，經(jīng)過 124 輪叫價，該地塊由綠城中國以 14.29 億元拿下，溢價率約 21.61%，樓面價約 26754 元 / 平方米；3 月 12 日，相城區(qū)高鐵新城板塊的低密宅地蘇地 2025-WG-Z04 號（下稱 " 高鐵新城地塊 "）順利出讓，成交地價約 5.35 億元，溢價率約 5.52%。

" 春節(jié)后蘇州首場宅地的出讓引起了眾多關(guān)注，為 2025 年蘇州房地產(chǎn)市場注入了新的活力，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)和市場季節(jié)性回溫，預(yù)計蘇州樓市將逐步回穩(wěn)，" 金珂表示。

在銷售端，根據(jù)克而瑞蘇州機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，春節(jié)后典型樓盤的客戶來訪量、房源認購量環(huán)比均有所增長，但相比年前而言尚未完全恢復(fù)。不過，" 目前部分樓盤開始收回折扣，尤其是獅山板塊的幾個樓盤報價都有明顯上漲，陸慕、高鐵新城的幾個熱盤折扣也有回收。"

金珂認為，蘇州近期推出的 " 三低一寬 " 政策進一步降低購房門檻，同時為購房者提供了更為彈性的資金周轉(zhuǎn)空間，吸引部分觀望需求提前入場，尤其能夠在一定程度上緩解儲蓄積累期較短的青年人、新市民的購房壓力。