當時，大家看重的是企業經濟效益、發展體量和就業影響力。
可能招來了紡織企業，又會招食品企業；招來了機械制造企業，又零星招了醫藥企業。
這就是使得都市產業園 " 埋下 " 發展隱患 -- 沒有明確的主導產業。
現如今，經濟發展放緩，要求地方明確主導產業，激發產業規模效應。
但現有的企業也有自己的優勢，不少地方進行 " 騰籠換鳥 " 總歸有顧慮。
怎么辦？
不如看看這些地方通過 " 園中園 " 模式疊加創新運營助力，以輕量級資產實踐調整產業布局。
在產業升級的大背景下，許多地方都面臨類似困境：
土地資源稀缺：新增工業用地指標緊張，傳統 " 圈地招商 " 模式難以為繼；
存量資產低效：老舊廠房、閑置園區因規劃落后無人問津，甚至淪為 " 僵尸資產 "；
招商競爭激烈：企業更看重產業生態與長期運營能力。
于是，不少地方開始嘗試用 " 園中園 " 模式來實現產業快速聚集。
簡言之，在一個大型園區中劃出若干小型特色園區，各園區同屬一個大產業生態的同時，也有各自的產業定位和管理模式。
通過引入那些具有雄厚產業的地產商，亦或是擁有產業鏈調動能力的龍頭企業、上市公司，利用其產業生態聚攏能力，開展小型特色園區的精細化招商和運營。
例如，山東煙臺開發區中的生物醫藥產業園采用 " 園中園 " 模式，吸引包括榮昌生物醫藥園、東誠生物醫藥園等多個圍繞生物醫藥大產業而形成的特色小園區入駐。
貴州惠水經開區以 " 園中園 " 模式建設 " 永紅換熱裝備產業園 "，由貴州永紅換熱冷卻技術有限公司主導，成功吸引若干為其供應零配件的長達 10 年的優質生產企業入駐。
南京雨花臺區軟件谷管委會與誠邁科技等 8 家軟件公司合作，采用 " 園中園 " 模式，共同投資以 " 信息安全、云計算 " 為主導產業的 " 云密城 " 項目，為當地貢獻了過億稅收。
發展到現在，更多熱門城市的都市產業園也希望用騰挪轉移的方式，在存量工業用地空間中規劃出一片區域來做 " 園中園 "。
經濟上行，都市產業園憑借區位稀缺性，可 " 篩選 "、" 騰挪 " 低附加值的、不符合產業升級目標的企業，以期為目標產業提供發展空間。
如今，經濟發展放緩，園區空置率攀升，傳統企業能提供大量就業崗位，為城市發展提供一定體量的發展助力。
而新興產業通常無法快速覆蓋住這部分 " 既定 " 積累效益。
新舊動能轉換矛盾時有發生，" 騰挪 " 傳統企業的巨量成本誰來承擔？
回歸本質，作為地方管理者，我們要尊重市場發展規律。
如何理解？
低附加值的勞動密集型企業在都市產業園相對較高的用工成本、廠房成本、管理成本、環保要求等綜合因素影響下，會主動向郊區或者次中心城市遷移，這種規律是不可逆的。
近年來，一部分城市在經濟發展放緩的強壓下，號召曾經被 " 騰籠換鳥 " 的企業回歸，難度幾何倍增長。
這也側面警示，咱們不可強行引導，而應順應規律徐徐圖之。
現階段，我們需要將精力聚焦在捕捉目標企業選址需求上。
其一，整合閑置資產，規劃一定體量的工業用地空間去做特色精品園，主打產業升級、優質生態；
其二，結合產業診斷，綜合評判需要發展的主導產業下細分類別，用差異化加固產業基底的同時，通過定向廠房設計匹配目標企業投產運營需求，來增加招引成功概率。
小結一下，可嘗試以輕量級 " 園中園 " 來實踐創新運營管理，如 "P+EPC+O" 模式，達到產業布局戰略性調整的目的。
P+EPC+O，即前期規劃（將企業需求前置到設計階段）到開發策劃、建設管理（翻新 / 重建園區）再到后期運營服務（招商運營，提供稅務、法務等增值服務）。
在此過程中，我們可借助第三方市場機構力量來 " 操盤 "。
以谷川聯行為例，依托谷川招商數據中心企業選址數據分析，結合當地已有產業基礎，來提前鎖定高潛力賽道。
匹配物業設計 -- 讓廠房 " 長 " 成企業想要的樣子，來降低企業投產、運營阻力，降低招引難度。
用專業服務厚植生態，即用全周期服務換取目標企業長期扎根。
拓展閱讀：
誠然，很多中心城市街道產業園在實踐 " 園中園 " 模式時也面臨新的選擇題。
是選擇在 " 園中園 " 中，把現有優質的企業騰挪過去，進行優中選優？
還是針對 " 園中園 " 獨立做對外招引，做優、做強，樹立標桿。
其實，這并不是完全對立的二選一。
在做好產業診斷之后，以上問題也將不再是問題。
為何這么說？
做產業診斷，就是弄明白家底，看清上位規劃的目標主導產業與地方產業現狀的 " 距離 "，并以此作為切入口去做新舊動能的騰挪。
沒必要為了精品而精品，為了選擇而選擇。
當下穩商要大于招商，意味著我們要謹慎行事，特別需要警惕 " 一刀切 " 對地方營商環境所帶來的損害。
客觀經濟活躍度不可忽視，但周期性經濟波動是有規律的。
經濟發展放緩終將過去，我們現在要做的是，為即將到來的上行期打好地基，為 " 新芽 " 冒尖犁好 " 土壤 "。
