三亞市住建局不久前公布了一份關(guān)于 " 天正山河璽院 " 項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售的通報(bào)。
據(jù)悉，三亞市住建局近期接到舉報(bào)，反映 " 天正山河璽院 " 項(xiàng)目在未取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》情形下，向購(gòu)房人出售商品住房。
根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問(wèn)題的通知》（瓊建房〔2020〕105 號(hào)）要求及土地出讓約定，三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)位于天涯區(qū)的 " 天正山河璽院 " 項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行現(xiàn)房銷售。截至今年 2 月底，該項(xiàng)目尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件。
" 對(duì)于現(xiàn)房，業(yè)內(nèi)將其定義為已順利完成竣工驗(yàn)收流程，完全達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，且開發(fā)商已成功獲取房屋所有權(quán)的商品房。"58 安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。
經(jīng)相關(guān)部門調(diào)查，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)企業(yè)全資母公司）賬戶于 2024 年 12 月 23 日至 2025 年 1 月 10 日期間，收取 " 天正山河璽院 " 項(xiàng)目 3-2-502、601、602 及 6-2-802 號(hào)房屋認(rèn)籌款各 50 萬(wàn)元，共計(jì) 200 萬(wàn)元，屬于違法銷售。
值得一提的是，天正山河璽院項(xiàng)目曾刷新了當(dāng)時(shí)三亞市住宅樓面價(jià)紀(jì)錄。
公開資料顯示，2024 年 6 月，經(jīng)過(guò) 510 輪激烈角逐，天正地產(chǎn)集團(tuán)以 16.36 億元的價(jià)格競(jìng)得三亞中心城區(qū)海坡片區(qū) HP04-06-04/05/11 地塊。該地塊成交樓面價(jià) 17366 元 / 平方米，溢價(jià)率 37.7%，為三亞當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。
有分析師認(rèn)為，前述房企觸碰到當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房銷售規(guī)范紅線，或與企業(yè)面臨一定銷售壓力關(guān)系。
" 近期樓市逐步回穩(wěn)，購(gòu)房者入市積極性有所增加。當(dāng)部分購(gòu)房者出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)意之時(shí)，一些項(xiàng)目的開發(fā)商可能會(huì)產(chǎn)生營(yíng)銷沖動(dòng)，銷售人員進(jìn)而展開違規(guī)認(rèn)籌、銷售。" 該分析師稱。
企查查信息顯示，三亞永基房地產(chǎn)公司為三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司；而天正地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、三亞筑基投資有限公司及三亞松茂投資有限公司，分別持有三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 52%、42% 及 6% 股權(quán)。
據(jù)了解，天正地產(chǎn)集團(tuán)作為前述地王項(xiàng)目大股東，其 2003 年起源于河北省衡水市。經(jīng)過(guò) 20 多年時(shí)間，該公司發(fā)展成為一家涉及房地產(chǎn)開發(fā)、園林景觀、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域的綜合性企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋高端改善住宅、公寓、商業(yè)綜合體等多種物業(yè)形態(tài)。
據(jù)天正地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)信息，2023 年，公司 18 個(gè)在售項(xiàng)目在售面積約 151 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額 68.43 億元，公司全年獲地 7 宗，新增土儲(chǔ) 72 萬(wàn)平方米，獲地總土儲(chǔ)約 713 萬(wàn)平方米。截至 2024 年 6 月，公司已在河北、山東、寧夏、海南 4 省布局了 57 個(gè)項(xiàng)目。
該公司在官網(wǎng)披露的信息顯示，截至 2023 年 12 月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率 12%（剔除預(yù)收款）、凈負(fù)債率 -65%、現(xiàn)金短債比率 1204%。
就 " 天正山河璽院 " 項(xiàng)目被舉報(bào)，樓盤在未辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)情況下認(rèn)籌銷售，三亞市住建局經(jīng)核實(shí)情況后明確，" 天正山河璽院 " 項(xiàng)目銷售公司海南搏悅創(chuàng)展科技有限公司代理銷售不符合銷售條件的商品房，屬于違法銷售。目前，開發(fā)企業(yè)三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將違規(guī)收取的購(gòu)房款全額退回。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，三亞市住建局決定給予三亞永基房地產(chǎn)公司全市通報(bào)批評(píng)，處以警告，責(zé)令限期改正。涉及違法違規(guī)行為，三亞住建局將移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。
" 海南自 2020 年 3 月以來(lái)，便開始實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。上述項(xiàng)目是房企于 2023 年 6 月通過(guò)土拍競(jìng)得的，樓盤本應(yīng)按現(xiàn)房銷售制度推進(jìn)，但其在尚未達(dá)到現(xiàn)房銷售階段，擅自以收取認(rèn)籌金的形式進(jìn)行銷售。" 易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱
其進(jìn)一步表示，上述銷售行為由此被住建部門通報(bào)批評(píng)，被定性為觸碰到當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房銷售制度的紅線，截至目前，該通報(bào)是三亞首次公開披露個(gè)別項(xiàng)目違反現(xiàn)房銷售制度的典型案例。
陸騎麟指出，一些地方之所以推動(dòng)現(xiàn)房銷售模式，是因?yàn)榇祟惸Ｊ侥軌蛴行б?guī)避房企可能出現(xiàn)的延期交房及設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題，可以免除買家在購(gòu)買期房時(shí)常見(jiàn)的顧慮——即在償還房貸的同時(shí)，不必?fù)?dān)心房屋交付問(wèn)題，顯著提高了購(gòu)房者 " 所見(jiàn)即所得 " 的獲得感，同時(shí)有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)房制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。隨著一些地區(qū)試點(diǎn)或推進(jìn)現(xiàn)房銷售，相關(guān)工作如何更加規(guī)范有序，成為市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)話題。
陸騎麟向記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，除了像海南這樣已實(shí)施現(xiàn)房銷售的地區(qū)，采用現(xiàn)房銷售模式的地區(qū)及項(xiàng)目仍屬少數(shù)。從購(gòu)房者角度來(lái)觀察，對(duì)于一些展開現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的項(xiàng)目，如何準(zhǔn)確判斷所購(gòu)樓盤是否嚴(yán)格實(shí)行現(xiàn)房銷售，仍存在一定難度。
" 鑒于此，建議市場(chǎng)監(jiān)管部門在試點(diǎn)、推廣現(xiàn)房銷售模式的同時(shí)，加大對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，確保所有實(shí)行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目均在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的顯眼位置清晰標(biāo)示相關(guān)信息，提供明確的現(xiàn)房銷售提示。此外，可加強(qiáng)信息透明度，確保購(gòu)房者能夠便捷地獲取現(xiàn)房銷售的最新動(dòng)態(tài)，這也是提升市場(chǎng)信任度、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的重要一環(huán)。" 陸騎麟補(bǔ)充道。
