文 | 融中財經(jīng)
凌晨一點的首爾弘大，街頭仍排著買炸雞的隊伍，而酒店門口的 "Mercure Ambassador" 招牌剛被悄悄貼上 " 已易主 " 的小紙條——高盛把這座四星酒店收入囊中；相隔不到一周，黑石又擬定拿下?lián)碛?180 家門店、3000 名員工的韓國沙龍連鎖 Juno Hair。
韓國怎么忽然成了華爾街的 " 寵兒 "？先看 " 錢 "。" 韓國折價 " 正在被政府強推的 " 企業(yè)價值提升計劃 " 快速熨平—— 2024 年上市公司分紅 + 回購合計已超 60 萬億韓元，外資一季度凈流入創(chuàng)紀錄；再看 " 地 "，弘大、明洞等核心地段酒店、商場的 Cap Rate 仍比 2019 年低 100 個基點，出租率卻已回到九成，華爾街看到的是 " 現(xiàn)金流已修復(fù)，價格還在打折 " 的罕見窗口。
一邊是超低估值的 " 韓國折價 " 正被本土改革與美聯(lián)儲降息預(yù)期同步修復(fù)，一邊是韓流文化與消費復(fù)蘇在全球市場持續(xù)出圈，華爾街嗅到的不僅是現(xiàn)金流，更是大把的優(yōu)質(zhì)投資機會。
買下一個 " 流量入口 "
高盛，收購了首爾一家四星級的酒店。
近日，高盛集團收購了首爾四星級酒店 Mercure Ambassador，意在加強其在韓國的不動產(chǎn)另類投資業(yè)務(wù)布局。此次收購包括首爾西北部弘大區(qū)域的 270 間客房及一處綜合零售物業(yè)。知情人士透露，高盛為該資產(chǎn)支付了 2620 億韓元 ( 約合 1.9 億美元 ) ，高盛代表拒絕對交易價格置評。
高盛另類投資亞太區(qū)房地產(chǎn)負責(zé)人 Nikhil Reddy 表示：" 韓國是我們房地產(chǎn)投資平臺在亞太地區(qū)的戰(zhàn)略重點市場之一。這處物業(yè)所在位置人流密集，具有釋放長期價值的巨大潛力。"
高盛這次收購的目的，或許并非單純?yōu)榱藫碛幸患宜男羌壘频辏菍⑵湟暈橐话鸭婢邞?zhàn)略卡位與現(xiàn)金流工具的多功能鑰匙。
弘大作為首爾夜經(jīng)濟、潮流文化和國際游客密度最高的區(qū)域之一，稀缺地段自帶流量，恰好補全了高盛在亞太房地產(chǎn)平臺把韓國列為重點國家所必需的錨點；酒店加底層零售的復(fù)合結(jié)構(gòu)能在高利率環(huán)境中提供穩(wěn)定可觀的租金和運營現(xiàn)金流，可能超過傳統(tǒng)債券或股票倉位；270 間客房與配套裙樓同時具備改造升級、品牌溢價以及未來可能的 REITs 或私募基金退出的資本化通路也非常樂觀。
一句話，高盛買下的不只是酒店，而是位于首爾流量入口、可長期收租又可隨時資本化的金融工具。
而且，這次收購是高盛在韓國市場的又一布局。
據(jù)報道，此前，該集團曾投資改造 Scarlet 大廈——這座六層高的零售辦公綜合體總建筑面積達 6032 平方米 ( 64928 平方英尺 ) ，現(xiàn)已轉(zhuǎn)型為高入駐率的零售地產(chǎn)項目。作為高盛資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的重要組成部分，其另類投資平臺資金配置涵蓋私募股權(quán)、私募信貸、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、對沖基金及可持續(xù)投資等多個領(lǐng)域。截至 3 月底，高盛集團全球監(jiān)管資產(chǎn)規(guī)模已達約 3.2 萬億美元。
高盛之所以在 2025 年密集加碼韓國，原因可以歸結(jié)為 " 錢、地、勢 " 三重共振。
第一，錢——美聯(lián)儲寬松預(yù)期疊加韓國本土改革紅利。高盛在最新報告中把韓國 KOSPI 目標位從 3100 點一口氣提到 3500 點，核心理由是韓國對美聯(lián)儲降息高度敏感，全球資金正回流新興市場；同時，新政府推行的公司治理改革開始落地，" 韓國折價 " 有望收窄，股債雙升帶來充裕流動性。
第二，地——核心城市稀缺資產(chǎn)正處于折價窗口。此次據(jù)傳 1.9 億美元拿下弘大區(qū) Mercure Ambassador 酒店及零售物業(yè)，是高盛在韓國不動產(chǎn)另類投資的又一落子：人流密集、出租率穩(wěn)健，且疫情后估值尚未完全修復(fù)，具備 " 現(xiàn)金流 + 升值 " 雙輪驅(qū)動的典型特征。
第三，勢——高盛把韓國視為亞太房地產(chǎn)平臺的 " 戰(zhàn)略樞紐 "。管理層直言 " 韓國是我們房地產(chǎn)投資平臺具有戰(zhàn)略意義的重要市場 "。
一句話來說，韓國既有政策東風(fēng)，又有折價核心資產(chǎn)，還能嫁接高盛擅長的資產(chǎn)證券化出口，于是華爾街最精明的錢選擇在這里下重注。
不斷加碼的另類投資
" 另類投資 " 在這幾年成了一個新的熱詞。
如果傳統(tǒng)股票和債券是投資界的 " 白米飯 "，那么另類投資就是米其林餐廳里的隱藏菜單：量少、價高、做法刁鉆，卻常讓老饕魂牽夢縈。
所謂 " 另類 "，并無官方定義，業(yè)內(nèi)約定俗成指一切不公開交易、流動性低、估值不透明、但有機會帶來超額收益的資產(chǎn)池，它可以是黑石手里的一棟倫敦寫字樓，也可以是一只跟蹤文藝復(fù)興大獎?wù)碌牧炕瘜_基金，甚至是蘇富比夜場里那只被神秘電話買家以 1.4 億美元拍下的巴斯奎特涂鴉。
另類投資的起源要追溯到 1970 年代的美國，當時通脹高達兩位數(shù)，股債雙殺，大型養(yǎng)老金開始把目光投向私募股權(quán)和房地產(chǎn)，耶魯大學(xué) 1973 年首設(shè) PE 組合，拉開了機構(gòu)資金 " 出海覓食 " 的序幕；隨后 1980 年代的儲貸危機催生了第一批 " 禿鷲基金 "，低價吞并破產(chǎn)銀行的不良資產(chǎn)；1990 年代對沖基金群雄并起，高杠桿多空策略在匯市和股市掀起腥風(fēng)血雨；2000 年后，大宗商品、量化策略、基礎(chǔ)設(shè)施、藝術(shù)品、加密資產(chǎn)乃至碳信用額度陸續(xù)被裝進 " 另類 " 這只乾坤袋，規(guī)模從 1975 年的不足 500 億美元膨脹至 2023 年的 14 萬億美元，相當于全球 GDP 的 14%，成為貝萊德、GIC、挪威主權(quán)基金必須配置的核心戰(zhàn)場。
把 " 另類投資 " 想成 " 開小灶 " 就好懂了——大眾投資方法是把錢放銀行理財、買股票基金，那是食堂大鍋飯；另類投資就是拉著幾個懂行的朋友，湊一大鍋私房菜，找個厲害大廚，把別人不要的 " 食材 " 重新做成大餐，再高價賣出。
第一步 " 湊鍋 "：大廚（基金經(jīng)理）先跟有錢人說 " 我有個菜譜，之前做過一桌，兩年翻了倍 "，于是大家把錢打進一個專用賬戶，約定鎖幾年，大廚每年收 2% 辛苦費，賺了再分 20%。
第二步 " 買菜 "：錢到位后，大廚去 " 菜市場 " 挑別人急賣的 " 怪食材 " ——爛尾樓、老廠房、快破產(chǎn)的小店、還沒上市的科技公司，甚至一幅畫、一桶紅酒、一塊比特幣礦場，總之都是大鍋飯菜單里沒有的。
第三步 " 做菜 "：大廚帶著裝修隊、咨詢公司、律師一起動手——給樓刷漆招租、給工廠加自動化、給小店換連鎖品牌、給科技公司拉訂單、給藝術(shù)品辦展覽，目的只有一個：把原本不值錢的東西變得搶手。
第四步 " 開席 "：菜做好了，大廚找下家接盤——可以整桌賣給土豪，也可以把菜分成小份做成 " 拼盤 " 上市，甚至直接租給連鎖酒店收租金。鍋里的錢先還大家本錢，再按之前說好的比例分紅，大廚拿完提成，繼續(xù)張羅下一桌。
總而言之，另類投資就是 " 找高手 + 湊份子 + 買冷門 + 做改造 + 高價賣 "，賺的是 " 別人看不到、做不到、等不起 " 的錢。
另類投資的最大風(fēng)險在于你買的不只是資產(chǎn)，而是 " 看不見、賣不掉、算不清 " 的三重不確定性：由于對沖基金、私募股權(quán)、藝術(shù)品、加密資產(chǎn)等通常不在公開市場交易，信息披露遠低于股票債券，投資者只能依賴 GP 或第三方報告，估值模型往往黑箱化，一旦管理人違規(guī)或策略失靈，損失可能在季報發(fā)布前就已無法挽回；同時，這類資產(chǎn)普遍設(shè)有 3 — 10 年的鎖定期，沒有活躍二級市場，市場恐慌或現(xiàn)金流緊張時只能折價轉(zhuǎn)讓或干等清算，形成 " 急用錢時最不值錢 " 的流動性鎖喉；再加上房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、收藏品等缺乏統(tǒng)一報價，現(xiàn)金流折現(xiàn)或可比交易的主觀空間大，疊加 2 — 5 倍杠桿，當利率上行、經(jīng)濟下行或政策突變，資產(chǎn)價格與融資成本雙向擠壓，凈值可瞬間腰斬；此外，管理人策略漂移、關(guān)鍵人物離職、監(jiān)管牌照取消、稅收突變、跨境匯率波動、盡調(diào)瑕疵導(dǎo)致的資金挪用等暗礁也常被忽視。
由此可見，另類投資的高收益，正是對 " 信息成本 + 流動性折價 + 杠桿波動 " 這三重風(fēng)險溢價的補償。
韓國成了 " 新寵兒 "
就在高盛收購 Mercure Ambassador 消息傳來的幾天前，另一家韓國公司也被華爾街盯上了。
據(jù)報道，全球知名投資公司、美國私募股權(quán)公司黑石集團擬以 5.9 億美元 ( 約合人民幣 42.33 億元 ) ，收購韓國最大的高級沙龍連鎖店 Juno Hair，報道顯示，該交易正處于談判當中。
據(jù)官網(wǎng)顯示，Juno Hair 創(chuàng)立于 1982 年，產(chǎn)品組合包括婚紗美容旗艦店 Avenue Juno、內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu) Juno Academy 和專有護發(fā)系列 Tria Milia，現(xiàn)已發(fā)展成為韓國個人護理市場的主導(dǎo)力量，擁有 180 多家沙龍和 3,000 多名員工。
據(jù)韓國經(jīng)濟日報顯示，此次收購將包括 Juno Hair Group 的全部業(yè)務(wù)。從估值層面來看，Juno Hair 估值與 Vidal Sassoon ( 以 20 倍 EBITDA 被收購，估值約合人民幣 72 億元 ) 等全球沙龍品牌相當。
華爾街最近集體 " 飛韓國 " 并非偶然，而是一連串宏觀、行業(yè)與資產(chǎn)價格共振的結(jié)果。
首先，韓國本土改革正在兌現(xiàn) " 制度紅利 " —— 2024 年 2 月韓國政府效仿日本推出 " 企業(yè)價值提升計劃 "，通過稅收激勵、放寬回購、打造 " 韓國價值上升指數(shù) " 及配套 ETF，引導(dǎo)上市公司提高分紅與回購。2024 年 KOSPI 成分股整體股息支付額已增至 44 萬億韓元（+12%），回購規(guī)模翻倍至 18.7 萬億韓元。160 家公司披露價值提升方案，雖仍處自愿階段，但已吸引外資回流，一季度總市值增近 100 萬億韓元，外資流入創(chuàng)紀錄。
行業(yè)層面，半導(dǎo)體（三星電子、SK 海力士）依舊是盈利支柱，AI 高帶寬存儲需求帶來盈利彈性；軍工、消費、金融等板塊的估值修復(fù)空間更大。
其次，韓國資產(chǎn)這幾年出現(xiàn)罕見的估值窗口：寫字樓、酒店、零售、服務(wù)連鎖普遍以低于 2019 年的 Cap Rate 成交，而消費端卻早已回到甚至超越疫情前水平，形成 " 現(xiàn)金流恢復(fù) + 估值修復(fù) " 的剪刀差。
除此之外，韓國創(chuàng)業(yè)者開始主動擁抱國際資本——從 Mercure Ambassador 酒店到 Juno Hair，賣方多由第一代創(chuàng)始人控股，他們既希望通過股權(quán)變現(xiàn)完成家族傳承，又需要美元基金的品牌背書和全球網(wǎng)絡(luò)把韓式美業(yè)、服務(wù)標準輸出到更多的國家和市場。
而從韓國創(chuàng)業(yè)者的角度來看，主動擁抱國際資本，既不是情懷驅(qū)動，也不是盲目跟風(fēng)，而是 " 缺錢、缺市、缺時間 " 三重現(xiàn)實 " 逼 " 出來的最優(yōu)解。
首先，國內(nèi)資金池正在 " 結(jié)構(gòu)性缺水 "：雖然韓國政府把 " 全球基金 " 一口氣擴到 10 萬億韓元，但早期科技項目燒錢速度更快，半導(dǎo)體、量子、AI、綠色 CCUS 等賽道動輒需要百億級韓元才能跨過原型驗證。面對缺口，創(chuàng)業(yè)者只能把目光投向美元、歐元、人民幣基金——硅谷 VC、沙特 PIF、新加坡 GIC 的彈藥更充足，估值邏輯也更敢給未來買單。
另外，" 本土市場太小 " 成為天花板。創(chuàng)業(yè)者要復(fù)制韓式美妝、K-content 或 K-beauty 的成功，必須借國際資本的網(wǎng)絡(luò)把門店、供應(yīng)鏈和內(nèi)容一次性鋪到越南、印尼、中東。黑石洽購 Juno Hair 時，或許后者的創(chuàng)始人最看重的并不只是現(xiàn)金，更是黑石在全球零售地產(chǎn)的渠道——把沙龍開到迪拜購物中心、沙特利雅得大道，這才是估值溢價的核心。
一邊是想要借著資本完成市場擴張的企業(yè)，一邊是看中項目 " 性價比 " 的老錢，韓國再次成為華爾街的 " 寵兒 " 后，另類投資的熱度仍在持續(xù)。
